Das richtige Grundstück finden
Das Grundstück ist die Grundlage für jedes Bauvorhaben. Lage, Größe, Grundstücksschnitt und Beschaffenheit beeinflussen, wie Sie später wohnen, was Sie bauen dürfen und welche Kosten tatsächlich entstehen.
Ein günstiger Kaufpreis bedeutet nicht automatisch geringe Gesamtkosten. Schwierige Bodenverhältnisse, eine aufwendige Erschließung oder besondere Bauvorschriften können erhebliche Mehrkosten verursachen. Auch ein kleines oder ungewöhnlich geschnittenes Grundstück kann geeignet sein, wenn Grundstück und Haus von Anfang an gemeinsam geplant werden.
Doch woran erkennen Sie ein geeignetes Baugrundstück? Welche Fragen sollten Sie vor dem Kauf klären?
1. Die Lage: Was passt zu Ihrem Leben?
Die Lage eines Grundstücks lässt sich später nicht mehr verändern. Deshalb sollten Sie nicht nur Ihre heutige Wohnsituation betrachten, sondern auch überlegen, welche Anforderungen Ihr Wohnort in Zukunft erfüllen muss.
Wichtige Fragen sind:
- Wie weit sind Arbeitsplätze, Schulen und Kinderbetreuung entfernt?
- Gibt es Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und weitere Einrichtungen des täglichen Bedarfs?
- Wie ist die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und das Straßennetz?
- Wie entwickelt sich die Gemeinde oder die Region?
- Gibt es Gewerbebetriebe, landwirtschaftliche Flächen, stark befahrene Straßen oder andere mögliche Lärmquellen?
- Wie gut sind Mobilfunknetz und Internetverbindung?
- Passt das Wohnumfeld zu Ihrer aktuellen und zukünftigen Lebensphase?
Besichtigen Sie das Grundstück möglichst zu unterschiedlichen Tageszeiten und an einem Werktag. Eine ruhige Straße am Sonntag kann sich während der Woche deutlich anders darstellen. Gespräche mit Menschen aus der Nachbarschaft können ebenfalls wichtige Hinweise liefern, die in einem Exposé nicht erkennbar sind.
2. Grundstücksgröße und Grundstücksschnitt
**Die passende Grundstücksgröße hängt nicht allein von der gewünschten Wohnfläche ab.** Auch Bauform, Geschosszahl, Abstandsflächen, Stellplätze, Zufahrt, Terrasse, Garten und mögliche Nebengebäude benötigen ausreichend Platz.
**Die Bauform beeinflusst den erforderlichen Grundstücksbedarf.** Ein kompakter Grundriss mit zwei Vollgeschossen benötigt häufig weniger Grundstücksfläche als ein Bungalow mit vergleichbarer Wohnfläche. Wer barrierefrei auf einer Ebene wohnen möchte, sollte deshalb frühzeitig prüfen, ob das Grundstück ausreichend groß und bebaubar ist.
**Neben der Grundstücksfläche ist der Grundstücksschnitt entscheidend.** Rechteckige Grundstücke sind meist einfacher zu bebauen. Schmale, sehr tiefe, dreieckige oder verwinkelte Grundstücke benötigen eine besonders sorgfältige Planung. Sie können dennoch interessante architektonische Lösungen ermöglichen, wenn Haus und Grundstück von Anfang an aufeinander abgestimmt werden.
Besonders wichtig sind:
- Breite und Tiefe der tatsächlich bebaubaren Fläche
- vorgeschriebene Abstände zu den Grundstücksgrenzen
- Lage und Breite der Zufahrt
- Ausrichtung zur Sonne
- Position der Nachbarhäuser und mögliche Verschattungen
- Platz für Garage, Carport oder Stellplätze
- bestehende Leitungen, Wegerechte oder andere Belastungen
Die größte Grundstücksfläche ist nicht automatisch die beste Wahl. Entscheidend ist, wie gut sich Ihre Wohnwünsche auf dem Grundstück umsetzen lassen.
3. Was darf auf dem Grundstück gebaut werden?
Ein als Bauland angebotenes Grundstück darf nicht automatisch mit jedem gewünschten Haus bebaut werden. Maßgeblich sind die geltenden baurechtlichen Vorgaben.
Häufig bildet ein Bebauungsplan der Gemeinde die Grundlage für die zulässige Bebauung. Er kann unter anderem folgende Vorgaben enthalten:
- Art und Maß der baulichen Nutzung
- Zahl der zulässigen Vollgeschosse
- Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl
- Baugrenzen und Baulinien
- Dachform, Dachneigung und Firstrichtung
- Gebäudehöhe
- Gestaltung von Fassaden
- Anzahl und Anordnung der Stellplätze
- Vorgaben für Garagen, Carports und Nebengebäude
- Regelungen zu Einfriedungen, Begrünung oder Regenwassernutzung
Ohne Bebauungsplan kann sich die zulässige Bebauung an der umliegenden Bebauung orientieren. Zusätzlich können örtliche Gestaltungssatzungen sowie Vorgaben aus Denkmal- oder Naturschutz eine Rolle spielen. Auch Hochwasser- oder Wasserschutzgebiete können die Bebauung beeinflussen.
Prüfen Sie deshalb vor dem Kauf, ob Ihr geplantes Haus grundsätzlich genehmigungsfähig ist. Bei offenen Fragen kann eine Bauvoranfrage helfen. Eine mündliche Einschätzung ersetzt keine verbindliche baurechtliche Prüfung.
4. Ausrichtung und Himmelsrichtung
Die Grundstücksausrichtung beeinflusst Wohnkomfort und Hausplanung. Viele Baupaare planen Wohn-, Ess- und Gartenbereiche nach Süden oder Westen, um möglichst viel Tageslicht sowie Nachmittags- und Abendsonne zu nutzen.
Für die Lichtverhältnisse ist nicht nur die Lage der Straße entscheidend. Auch Nachbargebäude, Bäume, Geländeunterschiede und mögliche zukünftige Bebauungen können für Verschattung sorgen.
Eine gute Planung berücksichtigt die Eigenschaften des Grundstücks gezielt:
- Wohnräume werden zu den bevorzugten Lichtseiten ausgerichtet.
- Nebenräume können auf weniger sonnigen Seiten liegen.
- Fensterflächen werden auf Aussicht, Privatsphäre und sommerlichen Wärmeschutz abgestimmt.
- Dachflächen können sinnvoll für eine Photovoltaikanlage ausgerichtet werden.
- Terrasse und Garten können vor Wind, Einblicken und starker Verschattung geschützt werden.
5. Hanglage: Herausforderung oder Chance?
Ein Hanggrundstück kann besondere Ausblicke und interessante architektonische Lösungen ermöglichen. Gleichzeitig können Hanglage und Bodenbeschaffenheit die Bauweise und die Kosten deutlich beeinflussen.
Je nach Gefälle und Boden können folgende Maßnahmen erforderlich sein:
- aufwendigere Erdarbeiten
- Abfangungen oder Stützwände
- besondere Gründungsmaßnahmen
- ein Keller oder teilweise in den Hang integriertes Geschoss
- Maßnahmen gegen Hang- und Oberflächenwasser
- zusätzliche Abdichtungen und Drainagelösungen
- eine aufwendigere Baustellenzufahrt
- längere Leitungswege oder besondere Entwässerungslösungen
Eine Hanglage ist nicht grundsätzlich problematisch, muss aber frühzeitig in die Haus- und Kostenplanung einbezogen werden. Idealerweise beurteilen Architekt, Haushersteller und Fachplaner das Grundstück bereits vor einer verbindlichen Kaufentscheidung.
6. Warum ein Baugrundgutachten so wichtig ist
Ein Baugrundgutachten liefert wichtige Informationen über die Beschaffenheit und Tragfähigkeit des Bodens. Diese Eigenschaften sind von der Oberfläche aus nicht zuverlässig erkennbar.
Ein Baugrundgutachten kann unter anderem folgende Punkte untersuchen:
- Aufbau und Tragfähigkeit der Bodenschichten
- Grundwasserstand und mögliche Schwankungen
- Versickerungsfähigkeit
- Fels, Auffüllungen oder nicht tragfähige Böden
- notwendige Gründungsmaßnahmen
- Anforderungen an Abdichtung und Entwässerung
- mögliche Bodenbelastungen oder Altlasten
Schlechte Bodenverhältnisse können zusätzliche Bauarbeiten erforderlich machen. Dazu gehören beispielsweise Bodenaustausch, eine verstärkte Bodenplatte, besondere Gründungen oder zusätzliche Abdichtungsmaßnahmen. Diese Arbeiten können die Baunebenkosten deutlich erhöhen.
Das Baugrundgutachten sollte deshalb möglichst früh erstellt werden. Ist dies vor dem Grundstückskauf nicht möglich, kann geprüft werden, ob eine entsprechende Regelung im Kaufvertrag vereinbart werden kann.
7. Erschlossen oder nicht erschlossen?
Der Grundstückspreis allein sagt wenig über die tatsächlichen Gesamtkosten aus. Entscheidend ist unter anderem, ob das Grundstück bereits vollständig erschlossen ist.
Zur Erschließung können gehören:
- Straße und Gehweg
- Trinkwasser
- Abwasser
- Strom
- Telekommunikation und Glasfaser
- gegebenenfalls Gas oder Nahwärme
Klären Sie genau, welche Erschließungsleistungen bereits bezahlt und ausgeführt wurden. Die Bezeichnung „erschlossen“ bedeutet nicht in jedem Fall, dass sämtliche Anschlüsse bereits bis zur späteren Gebäudeposition geführt wurden.
Auch die Länge der Hausanschlüsse kann die Kosten beeinflussen. Liegt das Gebäude weit von der Grundstücksgrenze entfernt, können zusätzliche Leitungs- und Tiefbaukosten entstehen.
8. Welche Grundstückseigenschaften beeinflussen die Baunebenkosten?
Das Grundstück kann die Baunebenkosten erheblich beeinflussen. Die Gesamtkosten eines Hausbaus hängen deshalb nicht nur vom Haus selbst ab.
Zu den wichtigsten Kostenfaktoren gehören:
- Erschließungs- und Hausanschlusskosten
- Vermessungsleistungen
- Baugrundgutachten
- Rodung von Bäumen und Sträuchern
- Abriss und Entsorgung vorhandener Gebäude
- Beseitigung von Altlasten oder belastetem Boden
- Erdarbeiten und Abtransport überschüssiger Erde
- Bodenaustausch oder besondere Gründung
- Hangabfangungen und Stützwände
- Maßnahmen gegen Grund-, Hang- oder Oberflächenwasser
- lange oder schwer zugängliche Baustellenzufahrten
- Kranstandflächen und Baustelleneinrichtung
- zusätzliche Aufwendungen für Keller, Stützmauern oder Entwässerung
- Genehmigungen und behördliche Auflagen
- Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen
Auch rechtliche Belastungen und bestehende Anlagen sollten vor dem Kauf geprüft werden. Dazu gehören bestehende Gebäude, Leitungen, Baulasten, Dienstbarkeiten und Wegerechte. Ein Blick in das Grundbuch und das Baulastenverzeichnis ist daher vor dem Kauf unerlässlich.
Neben dem Kaufpreis müssen Sie auch die üblichen Erwerbsnebenkosten einplanen. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision.
9. Wie findet man das richtige Grundstück?
Interessante Grundstücke werden in gefragten Regionen häufig vergeben, bevor sie auf großen Immobilienportalen erscheinen. Deshalb lohnt es sich, mehrere Suchwege gleichzeitig zu nutzen.
Immobilienportale
Onlineportale bieten einen guten Überblick über den Markt. Suchaufträge mit automatischen Benachrichtigungen helfen dabei, passende Angebote frühzeitig zu erkennen und schnell zu reagieren.
Städte und Gemeinden
Viele Kommunen vergeben eigene Baugrundstücke oder führen Interessentenlisten für neue Baugebiete. Fragen Sie beim Bauamt, der Liegenschaftsverwaltung oder der Gemeindeverwaltung nach geplanten Baugebieten und verfügbaren Flächen.
Regionale Zeitungen und Anzeigenblätter
Private Grundstückseigentümer inserieren teilweise weiterhin in Tageszeitungen, Gemeindeblättern oder regionalen Anzeigenportalen. Auch ein eigenes Grundstücksgesuch kann erfolgreich sein.
Makler, Banken und regionale Netzwerke
Immobilienmakler, Banken, Finanzierungsberater, Projektentwickler und andere regionale Akteure erfahren häufig frühzeitig von verfügbaren Grundstücken.
Persönliche Kontakte
Persönliche Kontakte können bei der Grundstückssuche wertvolle Hinweise liefern. Informieren Sie Freunde, Familie, Kollegen und Bekannte über Ihre Suche. Auch Gespräche mit Anwohnern in der Wunschregion können auf unbebaute oder künftig verfügbare Grundstücke hinweisen.
Haushersteller und Baupartner
Ein erfahrener Haushersteller kann nicht nur bei der Grundstückssuche unterstützen, sondern auch die Eignung eines Grundstücks für Ihre Bauwünsche einschätzen. Das ist besonders wertvoll, weil Grundstück, Architektur, Baurecht und Budget gemeinsam betrachtet werden sollten.
10. Grundstücksservice von FischerHaus
FischerHaus unterstützt Bauinteressierte mit einem eigenen Grundstücksservice bei der Suche nach einem passenden Baugrundstück. Das Unternehmen verfügt durch langjährige Kontakte zu Gemeinden, Maklern, Grundstückseigentümern und weiteren Partnern über ein Netzwerk in der gesamten süddeutschen Region.
Beim Grundstücksservice geht es nicht allein um die Vermittlung verfügbarer Grundstücke. Gemeinsam wird geprüft, ob Lage, Größe, Grundstücksschnitt und baurechtliche Voraussetzungen zu den Wohnwünschen und zum geplanten Haus passen.
Der Vorteil liegt in der gemeinsamen Betrachtung von Grundstück und Hausplanung. Erfahrene Ansprechpartner können mögliche Auswirkungen auf Hausplanung, Bauweise und Kosten einschätzen. Dadurch lassen sich Herausforderungen früher erkennen und Entscheidungen fundierter treffen.
Sprechen Sie Ihren regionalen FischerHaus-Baupartner auf den Grundstücksservice an. Vielleicht befindet sich ein passendes Grundstück bereits im Netzwerk. Alternativ kann FischerHaus Sie mit den richtigen Ansprechpartnern in Ihrer Wunschregion zusammenbringen.
Checkliste: Diese Fragen sollten Sie vor dem Grundstückskauf klären
- Ist das Grundstück offiziell als Bauland ausgewiesen?
- Welche Bebauung ist zulässig?
- Gibt es einen Bebauungsplan oder eine Gestaltungssatzung?
- Passt das gewünschte Haus auf die tatsächlich bebaubare Fläche?
- Sind Abstandsflächen, Zufahrt und Stellplätze berücksichtigt?
- Ist das Grundstück vollständig erschlossen?
- Welche Anschluss- oder Erschließungskosten sind noch offen?
- Liegt ein aktuelles Baugrundgutachten vor?
- Gibt es Hinweise auf Altlasten, Auffüllungen oder problematische Bodenverhältnisse?
- Bestehen Baulasten, Dienstbarkeiten oder Wegerechte?
- Befindet sich das Grundstück in einem Hochwasser-, Wasser- oder Naturschutzgebiet?
- Sind Abriss-, Rodungs- oder besondere Erdarbeiten erforderlich?
- Ist die Baustelle für große Fahrzeuge und einen Kran gut erreichbar?
- Passt die Infrastruktur zur heutigen und zukünftigen Lebenssituation?
- Wurde das Grundstück vor dem Kauf von einem Fachmann geprüft?
Fazit: Das richtige Grundstück muss zu Haus, Budget und Leben passen
Das richtige Grundstück muss zu Ihren persönlichen Wünschen, Ihrem Hauskonzept und Ihrem finanziellen Rahmen passen. Ein perfektes Grundstück gibt es nur selten.
Eine gründliche Prüfung schafft Planungssicherheit. Lassen Sie sich deshalb nicht allein von Lage, Aussicht oder Kaufpreis leiten. Je früher Sie Hausplanung, Bauvorschriften, Bodenverhältnisse, Erschließung und mögliche Baunebenkosten gemeinsam betrachten, desto verlässlicher können Sie planen.
Mit dem Grundstücksservice von FischerHaus müssen Sie diesen wichtigen Schritt nicht allein gehen. FischerHaus unterstützt Sie bei der Suche und hilft Ihnen dabei, aus einem Grundstück den passenden Platz für Ihr zukünftiges Zuhause zu machen.